Корпоративна структура:

Вашим першим рішенням перед купівлею орендованої нерухомості полягає у тому, щоб визначити, чи реєструвати корпорацію для придбання нерухомого майна, чи придбати його як приватна особа. Якщо ви купуєте нерухомість і здатні оплатити страхування, користь від використання корпоративної структури буде мінімальною. З 2011 року в Онтаріо немає податкових пільг для придбання нерухомості на ім’я корпорації. Враховуючи, що ставка корпоративного податку для пасивного прибутку від оренди нерухомості ідентична найвищій особистій ставці податку в розмірі 46,6%, немає сенсу залучати корпорацію.

Додатковим чинником на користь придбання нерухомості приватною особою є те, що будь-які витрати на оренду можуть бути використані для того, щоб знизити прибутки від інших джерел. Якщо власність зареєстрована на ім’я корпорації, втрати на оренду можуть бути використані лише за рахунок майбутніх надходжень від ренти.

Якщо ви вирішили придбати нерухомість як привата особа, необхідно вирішити, яку юридичну особу обрати: одноосібну властність, партнерство чи спільне підприємство. Багато людей купують орендовану нерухомість з друзями, родичами або подружжям. Якщо ви вирішили спільно придбати нерухомість, то я рекомендую підписати партнерську угоду, де будуть зазначені умови ведення бізнесу та яким чином ви будете розподіляти прибуток.

Розподіл купівельної вартості

Після того як ви придбали нерухомість, необхідно розподілити вартість купівлі між землею та будівлею. Земля не має зносу для оподаткування, тому вигідніше розподіляти більшу частину вартості на будівлю, яка може амортизувати на 4% на рік. Більшість людей не мають жодних підтвердних даних для розподілу вартості (іноді страхові поліси та документи про оплату податків на нерухомість можуть стати в нагоді). Тому розподіл 75-80% на будівлю та 20-25% на землю стало стандартною практикою.

Як правило, під час купівлі кондомініума дозволено не розподіляти вартість нерухомості або максимуму на землю, дозволяється назначати 10% від загальної суми.

Капітальний і поточний ремонт

Якщо ви купили орендовану нерухомість, що потребує косметичного ремонту, всі витрати на ремонт будуть збільшувати вартість будівлі, і тільки тоді, коли будівля буде готова до експлуатації, її можна буде починати амортизувати, тобто списувати витрати на знос.

У випадку, якщо будівля здається в оренду одразу після придбання, а пізніше потребує ремонту, необхідно визначити, чи буде ремонт покращувати стан нерухомості та, відповідно, збільшувати її вартість, чи ремонт буде поточним. Якщо ремонт капітальний, то Податкова Канади (CRA) пояснює в Interpretation Bulletin/28 R параграф 4, що його слід додати до вартості будівлі. Це часто є причиною розбіжностей між платниками податків та Податковою.

Амортизація майна для податкових цілей

Якщо нерухомість генерує прибуток, знос (амортизація) може зменшити його, але не зможе утворювати витрати, за винятком випадків, коли майно зареєстровано на корпорацію з єдиною метою – здавати його в оренду. Списання суми на знос дозволяє отримувати готівковий грошовий прибуток за рахунок зменшення податку протягом року. Амортизація передбачає безготівкове списання, а отже дозволяє зберігати готівку. Багато людей використовують економію грошових коштів, щоб агресивно виплачувати іпотеку або інвестувати їх в інші проекти.

Недоліком списання на амортизацію є те, що, під час продажу майна, усі суми зносу, що були списані за роки оренди, повертаються назад у дохід за умови, що майно під час продажу перевищує його первісну ціну. Це збільшення називається “recapture”. Для людей, які володіють орендованим майном протягом багатьох років, настає момент, коли прибуток від “recapture” настільки великий, що вони не хочуть продавати орендну нерухомість, щоб не збільшувати річний дохід.

Особисто я не погоджуюся з цією позицією за умови, що ціна продажу має бути досить високою, щоб покрити витрати та виплати податків, пов’язаних з угодою. Проте “recapture” – це проблема, яку необхідно взяти до уваги, особливо для нерухомості, яка амортизувалася протягом багатьох років.

Розглянемо такий випадок, коли ви вирішили перетворити своє орендоване майно, яке амортизувалося протягом багатьох років, у своє основне місце проживання та переїхати туди для постійного проживання. У такому випадку ви повинні нібито продати і купити нерухомість як одна особа. Це називається deemed disposition.

У результаті зміни виду експлуатації майна з орендованого на особисте користування (change in use), ви повинні сплатити податок на прибуток у результаті deemed disposition. Якщо у вас є базове розуміння наслідків податку на прибуток, ви зможете приймати розумні рішення під час купівлі нерухомості.

Я рекомендую звернутися до податкових бухгалтерів за професійною консультацією.