Корпоративная структура:

Ваше первое решение при покупке арендного имущества заключается в том, чтобы определиться или зарегистрировать корпорацию для приобретения арендного имущества или купить его на частное лицо. Если вы приобретаете одну недвижимость, в большинстве случаев, и вы можете оплачивать страховку, то выгода от использования корпоративной структуры будет минимальной. С 2011 года в Онтарио нет налоговых льгот для покупки недвижимости на корпорацию. Учитывая тот факт, что ставка корпоративного налога для пассивного дохода от аренды недвижимости идентична самой высокой личной ставке налога 46.6%. Таким образом, использование корпорации не имеет смысла.

Дополнительным фактором в пользу приобретения недвижимости частным лицом является то, что любые арендные убытки могут быть использованы для того, чтобы снизить доходы от других источников. Если же недвижимость зарегистрирована на корпорацию, арендные убытки могут быть утилизированы только за счет будущих прибылей от сдачи его в аренду.

Если вы решили покупать недвижимость как частное лицо, то необходимо определиться, какую юридическую структуру выбрать: единоличную собственность, партнерство или совместное предприятие. Многие люди покупают арендную недвижимость с друзьями, родственниками или супругами. Если вы решили покупать недвижимость совместно, то я рекомендую подписать партнерское соглашение, где будет указано, на каких условиях вы будете вести бизнес, и как вы будете распределять доходы.

Распределение покупной цены

После того как вы приобрели недвижимость, необходимо распределить цену покупки между землей и зданием. Земля не имеет износа для налогообложения, соответственно, выгоднее распределить большую часть цены на здание, которая может амортизировать на 4% в год. Большинство людей не имеют каких-либо подтверждающих данных для распределения цены. (Иногда страховые полисы и документы об оплате налогов на недвижимость могут помочь). Поэтому это стало стандартной практикой распределять 75%-80% на здание и 20%-25% на землю.

Как правило, при покупке condo позволено не распределять стоимость недвижимости или максимум на землю, можно назначать 10% от общей суммы.

Капитальный и текущий ремонт

Если вы купили арендную недвижимость, которая нуждается в косметическом ремонте, все расходы по ремонту будут увеличивать стоимость здания и, только когда здание будет готово для эксплуатации, его можно будет начинать амортизировать, т.е. списывать расходы на износ.

В случае если здание сразу сдано в аренду после покупки, а затем нуждается в ремонте, то необходимо определиться, будет ли ремонт улучшать состояние недвижимости и, соответственно, увеличивать его цену, или ремонт будет текущим. Если ремонт капитальный, то Налоговая Канады (CRA) разъясняет в Interpretation Bulletin/28 R параграф 4, что его необходимо вкладывать в стоимость здания. Это часто является причиной для разногласий между налогоплательщиками и Налоговой.

Амортизация имущества для целей налогообложения

Если недвижимость генерирует доход, то износ (амортизация) может снижать прибыль, но не может создавать убыток, за исключением если собственность зарегистрирована на корпорацию с единственной целью – сдавать его в аренду. Списание на износ позволяет получать наличную денежную прибыль за счет уменьшения налога в течение года. Амортизация является безналичным списанием, следовательно, позволяет сохранять наличные средства. Многие люди используют экономию денежных средств, чтобы агрессивно выплачивать ипотеку или вкладывать их в другие инвестиционные проекты.

Недостатком списания на амортизацию является то, что при продаже имущества все суммы износа, списанные за годы аренды, возвращаются обратно в доход при условии, что имущество при продаже превышает его первоначальную стоимость. Это увеличение называется “recapture”. Для людей, которые владеют арендным имуществом много лет, наступает момент, когда доход от “recapture“ настолько велик, что они не хотят продавать арендное имущество, чтобы не увеличивать годовой доход.

Персонально, я не согласна с этой позицией при условии, что продажная цена должна быть достаточно высокой, чтобы покрыть расходы и выплаты налогов, связанных со сделкой. Тем не менее, “recapture” является проблемой, которую необходимо принимать во внимание, особенно для недвижимости, которая амортизировалась много лет.

Рассмотрим такой случай, когда ваше арендное имущество, которое амортизировалось много лет, вы решили превратить в свое основное место жительства и переехать в него для постоянного проживания. В этом случае вы должны якобы продать и купить недвижимость в одном лице. Это называется deemed disposition.

В результате изменения вида эксплуатации имущества из арендованного в персональное пользование (change in use) вы должны уплатить налог на прибыль в результате deemed disposition. При наличии базового понимания последствий налога на прибыль вы сможете принять грамотное решение при покупке недвижимости.

Я рекомендую обратиться за профессиональной консультацией к бухгалтерам по налогам.